私人俱乐部全文阅读

其实私人俱乐部全文阅读的问题并不复杂，但是又很多的朋友都不太了解私人俱乐部雷区，因此呢，今天小编就来为大家分享私人俱乐部全文阅读的一些知识，希望可以帮助到大家，下面我们一起来看看这个问题的分析吧！

引言

高尔夫球场常常作为房地产这个最为复杂的事务中的一部分。很少有其他的资产有如此多带有变化性的部分，其中包括球场操作、房地产的发展、餐厅、热情的服务态度以及住宿。至于说起私人俱乐部，情况可能要更为复杂。那么，私人俱乐部的雷区到底是什么？怎样做才能避免雷区？

偿清债务有多重要？

美国最受欢迎、最吃香的收购案其中一些正是拥有2500位会员的私人俱乐部，它们之中有很多家俱乐部都在危险的债务和停滞不前的会员增长之中苦苦挣扎。近些年最活跃的买主，包括ClubCorp,ConcertGolfPartners,McConnellGolf和EscalanteGolf,他们已经成功地将许多家投资不足的私人俱乐部进行了重新定位。

吉姆-亨克雷是世纪高尔夫合伙公司的CEO，他认为大多数长期的租赁或者是购买，正如他位于达拉斯的公司总部一样，都在不断重复同样一个循环的主题：高债务和入会保证金偿还债务。“我想当会员们意识到因为花费了太多钱用于资本支出，或是借款过多而导致俱乐部深陷麻烦之中时，常会看到一个新的董事局站出来说，’我们需要改变方向或者做一些不一样的事’”，亨克雷说，“这就是我们过去的成功之处，和他们一道，想出能为他们提供帮助的解决方案”。

丹尼斯-黑利尔是一个尤其擅长私人俱乐部业务的律师，他认为做好下面这些应有的步骤非常必要：研究会员计划的文件、将会员保证金偿还计划的政策和会员计划联系起来、获得目前的产权保险单、保证环境检查安全符合标准。如果还存在一个无处不在的合法的障碍，那么就是要查明、确定私人俱乐部会员入会保证金偿还计划的水有多深。正如任何一个买家会注意到的一样，研究现有的会员计划文件并决定是否应该有一个可偿还的会员保证金项目，是否还有一些潜在的隐藏的债务，这些都是至关重要的。

黑利尔认为许多买方使用过的一个成功的操纵会员雷区的方法是和所有者协作亦或是取消资产抵押品的赎回权来厘清权利，“偿清会员债务”或让俱乐部宣布破产来“偿清会员债务”，特别是当这个资产非常复杂，有许多麻烦的时候，这些方法尤为奏效。

“要把这些事情都整理清楚，这样才能提出新的会员计划，拿出一整套新的会员计划文件”，黑利尔说，“这才是当你想要卖掉俱乐部或者是过一段时间之后再发展它的时候，真正能为你创造价值的东西”。

重新架构&债务自由

对于康瑟特高尔夫合伙公司的主席皮特-那鲁拿来说，他的私人股本集团近些年里已经接手了许多会员制俱乐部，债务偿还是一个很大的问题。“这就是为什么我们还有其他人都非常具有代表性地不买会员条款或者是偿还债务的原因，有时候它们问题不大，这时候还可以；但是当这件事具有重大的意义时，就会容易让人畏缩。我们会尝试重新架构，也已经在很多我们现有的俱乐部里通过重新构架项目或者是彻底假设债务的方法实际解决过这种会员偿还余额的问题。”那鲁拿试着以中间人的身份促成一种双赢的局面，这样就会让会员们得到一个债务自由的俱乐部，并且承诺会使重要的资产得到增值。

“他们总是很喜欢这样”，那鲁拿说，“我们和许多的会员都谈过，他们都说‘我以前每年都要花费50，000美元，我从来也没幻想过会有任何一点钱能回到我的手上，但是我现在拿到了这份文件，它告诉我我所有的钱都会返还回来。’”

“所以他们因为做这件事的态度而饱受煎熬，新的会员加入进来只需20，000美元，却要为老会员支付50，000美元，这样当然就会走向破产，如果想要重新架构这个项目，使得在比较长的一段时期内有能力支付给过去的会员应得的偿还款项，并且让人们相信总有一天他们会拿到应该被偿还的一些东西，这听起来非常可怕”，那鲁拿说。

盈利VS不盈利

那鲁拿还发现想要赢得董事局的信任，让他们用一种比较舒服的方式讨论具有开创性的一些选项是一件非常难的事，因为他们总是很担心这会违反他们的信托责任。一谈到这些话题他们就感到非常不舒服，通常就会比较害怕，在那鲁拿看来，这会让人感觉这个俱乐部似乎已经90年没有思考和解决过问题了。

CBRE的高尔夫和地产产业高尔夫经纪人杰夫-伍森说道，明白俱乐部的规章制度和一个交易的金融分支具有同样重要的地位，因为这和俱乐部的公司结构相关。例如，需要做些什么来支持一项交易，或者是保持会员一致性的质量呢。一致的这部分会占到55%-70%的投票率吗？

同时，由于很多俱乐部都是以公司的形式运营，伍森认为这样的话，认识到要缴纳的税款和其他的分支是非常重要的——“必须要有有秩序的章程和规定”。他最近正在忙拉斯维加斯乡村俱乐部的收购案，“从一个不盈利的俱乐部到一个盈利的俱乐部，这中间是否是可以转化的呢？你需要完全理解这些金融和税收的状况。”

丹尼斯-黑利尔和皮特-那鲁拿

吉姆·亨克利和杰夫·伍森

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